A volte c’è poca chiarezza su un argomento che può sembrare banale, ma che in realtà nasconde molti interrogativi e diverse insidie per chi non è abituato a vendere o acquistare case tutti i giorni: come avviene, nel dettaglio, la consegna delle chiavi di casa dal venditore all’acquirente?

Cerchiamo di affrontare in questo articolo tutti gli aspetti di questo argomento, per non trasformare quella che dovrebbe essere una giornata piacevole in una fastidiosa sfilza di incomprensioni.

Quando consegnare le chiavi all’acquirente?

Il passaggio delle chiavi dal venditore all’acquirente avviene, di prassi, contestualmente al momento delle firme davanti al notaio, il giorno del rogito.

Nulla vieta, sempre che la cosa sia concordata tra entrambe le parti, che questo passaggio possa avvenire anche prima o dopo il rogito, come vedremo più avanti.

Tuttavia è bene ricordare che di fronte al notaio si consuma il passaggio conclusivo della proprietà da venditore ad acquirente, e che solo in quel momento l’acquirente diventa a tutti gli effetti il titolare dell’immobile.

Pertanto, da quel momento in poi, se l’acquirente non ha ancora ricevuto le chiavi della sua nuova abitazione, ha pieno diritto di reclamarle.

Cosa fare se l’acquirente vuole le chiavi di casa prima del rogito?

A volte può capitare che l’acquirente chieda le chiavi di casa anche prima del giorno stabilito per il rogito notarile.

Prendiamo la situazione-tipo: la casa è già stata completamente svuotata dal venditore e l’acquirente deve effettuare dei lavori di ristrutturazione, prima di andarci ad abitare.

La ditta incaricata dei lavori è pronta a cominciare, mette un po' di fretta per partire, e quindi la parte acquirente chiede le chiavi di casa in anticipo.

Cosa fare e come comportarsi in questi casi?

Partendo dal presupposto della buona fede di chi fa tale richiesta, e pertanto della fiducia da parte del venditore, andrebbero comunque considerate tutte le variabili in gioco.

La consegna delle chiavi, infatti, per quanto possa sembrare scontata, non è una cosa che va fatta a cuor leggero.

È fondamentale ricordare che, fino al giorno del rogito, il venditore è a tutti gli effetti l’intestatario dell’immobile e quindi è anche responsabile per ogni danno causato a terzi.

Non sapendo chi farà i lavori di ristrutturazione, né che tipo di lavori verranno eseguiti, né tanto meno se la ditta incaricata abbia le adeguate coperture assicurative, ci sentiamo di sconsigliare di consegnare le chiavi in maniera anticipata. Soprattutto con la motivazione di anticipare l’inizio dei lavori di ristrutturazione.

C’è poi il caso in cui l’acquirente potrebbe chiedere le chiavi per effettuare delle misurazioni più accurate (magari in vista dell’acquisto di parte dell’arredamento), o per effettuare sopralluoghi di vario genere.

Senza dubbio ci troviamo in questo caso di fronte a una richiesta più ragionevole.

Tuttavia il consiglio è sempre quello di non consegnare le chiavi di casa, ma accompagnare in prima persona i futuri proprietari o al limite delegare qualcuno di propria fiducia.

Quanto tempo c’è per liberare la casa dopo il rogito?

Su questo non ci sono dubbi: a meno di diversi accordi, scritti e controfirmati da entrambe le parti, la casa deve essere lasciata libera il giorno stesso della firma del rogito.

Anzi, di prassi viene lasciata libera anche prima di questa fatidica giornata.

Infatti solitamente trascorrono parecchi giorni tra la stipula del contratto preliminare di vendita e quella del contratto definitivo di fronte al notaio.

Per cui la parte venditrice ha tutto il tempo di svuotare l’immobile per il giorno prefissato.

Come deve lasciare la casa il venditore?

La casa deve essere consegnata nello stato in cui è stata mostrata all’acquirente.

Non deve cioè essere stata danneggiata in qualsiasi maniera fino alla data fissata per la consegna.

Soprattutto deve essere lasciata libera da persone e cose.

• Libera da persone vuol dire che, ovviamente, nessuno deve abitare in quella casa al momento della consegna. Questo discorso naturalmente non vale nei casi di vendita in nuda proprietà o nei casi in cui ci siano dei locatari che, di comune accordo tra le parti, possono continuare ad abitare l’immobile.

• Libera da cose invece significa che la casa, il giorno della consegna, deve essere completamente vuota.

Questo è uno degli aspetti che crea più incomprensioni.

A volte il venditore e l’acquirente possono accordarsi a proposito di alcune parti dell’arredamento, che l’acquirente accetta di mantenere e di continuare ad utilizzare, senza che il venditore pretenda ulteriori pagamenti.

Tutto il resto dell’arredamento e di quant’altro possa essere stipato nell’immobile deve essere invece sgomberato da parte del venditore.

Se si tratta di cose vecchie che non hanno più valore, potrebbe essere una buona idea quella di affidarsi a imprese di pulizia specializzate o dei cosiddetti “svuota cantine”.

Al contrario, tutte le componenti che riguardano gli impianti o che comunque non possono essere catalogati come “arredamento”, dovrebbero essere lasciati al nuovo proprietario.

Parliamo ad esempio dei sanitari del bagno, degli infissi, delle tende da sole, ecc.

È importante infine ricordare che il venditore deve anche assicurarsi di aver provveduto al pagamento di tutte le spese condominiali deliberate prima del giorno dell’atto di compravendita, che rimane la data che fa da spartiacque tra le due differenti proprietà.

Rogito e consegna casa posticipata

C’è un caso in cui è possibile consegnare la casa dopo il rogito, a una data concordata con l’acquirente.

Si tratta di quella che è comunemente chiamata la “consegna differita dell’immobile”.

Solitamente la consegna differita dell’immobile risponde ad esigenze del venditore, che per varie motivazioni potrebbe non essere in grado di liberare subito la casa.

Queste motivazioni solitamente sono di 2 tipi:

• una motivazione pratica: il venditore ha bisogno di più tempo per concludere il trasloco;

• una motivazione tecnico/economica: il venditore deve concludere l’acquisto della nuova casa in cui andrà ad abitare e chiede di continuare ad abitare nella casa che sta vendendo fino a quando non avrà concluso il trasferimento.

Non c’è nulla di male nel fatto che il venditore possa avanzare queste richieste, purché l’acquirente ne sia pienamente consapevole.

Sarebbe anzi più che opportuno che queste condizioni di consegna posticipata della casa rispetto al rogito siano chiaramente riportate nel contratto preliminare di vendita, e anche nel rogito stipulato dal notaio.

Cosa succede se la casa non viene liberata?

Spesso, per evitare spiacevoli incomprensioni, il venditore può legittimamente richiedere che vengano applicate delle clausole all’interno del rogito.

Queste clausole servono ad inserire delle penali, che stabiliscono una sanzione a carico del venditore per ogni giorno di ritardo nella consegna della casa rispetto alla data concordata.

Nel caso in cui la casa non venga liberata, l’acquirente (se dotato di buon senso) potrebbe concedere all’acquirente alcuni giorni per risolvere le problematiche in atto.

Ma, trascorsi ulteriormente questi giorni, potrebbe configurarsi la possibilità che il contratto venga revocato per inadempimento da parte del venditore, con una serie di beghe economiche e legali a carico del responsabile, che in questo caso sarebbe ovviamente il venditore.