Che cos’è la provvigione di un’agenzia immobiliare?

Per vendere o comprare casa potresti rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, che gestisca al posto tuo in maniera più o meno professionale tutte le tappe della compravendita.

Dall’individuazione del potenziale cliente fino al rogito dal notaio, sarai accompagnato in ogni fase da un professionista che deve essere registrato e abilitato presso la Camera di Commercio.

Questo servizio però, naturalmente, ha un suo costo.

La provvigione di un’agenzia immobiliare, pertanto, è il compenso che viene corrisposto all’agenzia per l’attività di intermediazione immobiliare e tutti i servizi ad essa connessi.

Le provvigioni immobiliari sono normate dall’art. 1755 del Codice Civile.

Cosa è compreso nelle commissioni di un’agenzia immobiliare?

Nella commissione che viene corrisposta ad un’agenzia immobiliare sono comprese tutte le attività svolte da quest’ultima e dai suoi singoli agenti nell’esercizio della loro professione.

In generale, quindi, nella provvigione è inclusa la gestione generale della compravendita e la funzione di mediazione tra le parti coinvolte nella trattativa.

Scendendo più nel particolare, le mansioni incluse nell’importo corrisposto al mediatore immobiliare come provvigione sono:

• ricerca di clienti interessati all’immobile, inclusa la produzione di materiale fotografico dell’immobile da vendere e la sua pubblicizzazione;
• raccolta della documentazione necessaria alla compravendita;
• gestione delle pratiche burocratiche;
• gestione degli appuntamenti e delle visite all’immobile;
• mediazione della trattativa economica tra le parti;

Come si calcolano le commissioni dell’agenzia immobiliare?

Le commissioni sulla vendita immobiliare richieste dalle agenzie possono variare da zona a zona e da agenzia ad agenzia.

Precisando che si tratta di commissioni solitamente calcolate in percentuale sul prezzo di vendita, possiamo dire che in linea di massima il valore di tali provvigioni oscilla tra il 2% e il 4%.

Tuttavia nelle grandi città questa percentuale può anche arrivare al 5%, o più.

A questo valore andrà aggiunta l’IVA del 22%.

Per calcolare dunque il costo delle commissioni da corrispondere all’agenzia immobiliare, basta aggiungere al valore della casa la percentuale richiesta al momento della stipula del mandato di intermediazione.

Ad esempio, se la casa che vogliamo vendere ha un valore di 200.000 euro e la commissione richiesta è del 3%, avremo il seguente risultato:

200.000 x 0,03 = 6.000 euro + IVA (22%) = 7.320 euro

Commissioni fisse

Attenzione, perché una sparuta minoranza di agenzie immobiliari può proporre (o, peggio ancora, “nascondere nel contratto”) anche una provvigione fissa.

Ciò significa che, non essendo calcolata percentualmente sul prezzo di vendita della casa, quella che spetta all’agenzia è una commissione fissa e stabilita in partenza, indipendentemente dal prezzo finale al quale sarà venduto l’immobile.

Riteniamo che questo approccio, benché assolutamente legale, sia scorretto e sconveniente per tutti (tranne che per l’agenzia stessa, che di solito colloca molto in alto il prezzo di questa provvigione).

Da cosa dipende il costo delle commissioni di agenzia?

Secondo la legislazione non esiste una tariffa univoca per le provvigioni che le agenzie possono richiedere a venditore e acquirente.

Rimane valida l’indicazione per la quale su tutto il territorio nazionale la percentuale oscilla tra il 2% e il 4%.

Questo valore però oscilla principalmente in base alla regione o addirittura in base alla provincia nella quale si desidera vendere o acquistare l’immobile.

Nel Nord Italia, in linea di massima, le commissioni di agenzia sono leggermente più alte rispetto al Sud. Così come sono più alte nei grandi centri abitati rispetto alle zone periferiche o di campagna.

Inoltre alcune agenzie applicano commissioni diverse a seconda del valore della casa. Per immobili di prestigio, dai costi molto alti che garantiscono comunque introiti rilevanti, possono essere applicate delle commissioni più basse.

Tuttavia può essere utile sapere che le agenzie spesso sono disposte a trattare sul costo delle commissioni, pur di non perdere l’opportunità dell’incarico di vendita.

Commissioni di agenzia: chi deve pagarle?

Arriviamo ora a una delle questioni sulle quali si concentra di più la curiosità di chi voglia vendere o acquistare casa: chi deve pagare le commissioni di agenzia?

Di solito si è portati a pensare che, essendo il venditore che ingaggia l’agenzia per usufruire dei suoi servizi, spetti soltanto al venditore il pagamento delle provvigioni.

In realtà, quasi sempre, l’agenzia presenta il conto anche all’acquirente.

Ciò tra l’altro risulta più facile, in quanto l’acquirente è già disposto mentalmente a spendere molti soldi e non oppone troppa resistenza al pagamento di una piccola percentuale in più da corrispondere all’agenzia immobiliare.

Inoltre spesso il costo viene abilmente incluso, per così dire, nel prezzo della casa, rendendo il pagamento della commissione ancor più indolore.

Ne consegue che il 3% che abbiamo ipotizzato poco sopra sia da corrispondere da entrambe le parti in causa, facendo guadagnare all’agenzia una commissione del 6%.

Tutto ciò ci fa capire perché gli agenti immobiliari siano così interessati all’immobile che abbiamo intenzione di vendere. Non solo per guadagnare da noi, ma anche dal futuro acquirente.

Esiste un modo per evitare queste onerose commissioni di agenzia?

Come evitare le provvigioni di agenzia?

Qualora si scopra, anche successivamente all’affare, che il mediatore non è o non era abilitato all’esercizio della professione, le parti in causa avrebbero diritto al rimborso totale delle commissioni versate.

Ma questo non è assolutamente un bel modo di risparmiare sulle spese di commissione: significherebbe solo essere caduti nelle mani di persone disoneste.

C’è una soluzione molto più appropriata: basta vendere casa da soli, senza alcuna agenzia, e utilizzando CasaNoSpam.

Abbiamo già elencato in questo articolo tutti i vantaggi vendere casa senza affidarsi ad un’agenzia immobiliare.

Vendere casa senza agenzia immobiliare non solo è possibile, ma può rivelarsi anche più facile del previsto e molto conveniente, a cominciare proprio dal risparmio delle commissioni di agenzia.

Le agenzie immobiliari passano al setaccio gli annunci pubblicati dai privati e li contattano ripetutamente tentando di strappare l’incarico di vendita della casa.

Si tratta di scocciature insistenti, che arrivano soprattutto tramite e-mail e telefono, a dimostrazione del fatto che affidarsi ad un’agenzia spesso è un affare più per l’agenzia stessa che per il venditore.

Per evitare questa seccatura è possibile attivare CasaNoSpam, uno strumento che aiuta i privati a vendere il proprio immobile per conto proprio, e senza essere tempestati di telefonate ed e-mail da parte delle agenzie.

CasaNoSpam applica una serie di controlli automatici e manuali, filtrando i messaggi in entrata e consegnando al venditore solo quelli di potenziali compratori in carne ed ossa.

Puoi provare questo servizio gratuitamente per il periodo di prova tramite questo link:

https://www.casanospam.com/it/trial/

Quando si pagano le provvigioni di agenzia?

Passiamo infine alle tempistiche del pagamento. Ovvero: quando si deve pagare l’agenzia immobiliare?

Il Codice Civile riporta così:

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Cosa significa? Innanzitutto vediamo cosa NON significa.

Non significa che l’agenzia vi chiederà la sua parte soltanto alla stipula del rogito di fronte al notaio. Lo farà molto prima.

Poiché infatti la legge parla di “affare concluso”, praticamente tutte le agenzie immobiliari - e numerose sentenze della Corte di Cassazione - ritengono conclusa la loro funzione al momento dell’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore o, al massimo, al momento del compromesso preliminare di vendita.

Abbiamo parlato di tutti gli aspetti del compromesso preliminare di vendita in questo articolo.

Qualora difatti, per motivi non dipendenti dal mediatore immobiliare, non si arrivi alla firma del rogito, l’agenzia immobiliare non sarà tenuta alla restituzione della provvigione incassata.