Nell’articolo Valutare casa. Come farlo online, gratis e senza sbagliare abbiamo spiegato nel dettaglio come fare una valutazione perfetta se si decide di vendere casa senza agenzia immobiliare.

Abbiamo anche descritto la formula matematica per calcolare la valutazione esatta dell’immobile che si intende vendere.

La formula matematica per valutare casa da soli, gratis e facilmente, lo ricordiamo, è la seguente:

Valore di Mercato = superficie commerciale X quotazione al metro quadrato X coefficienti di merito

Approfondiremo in questo articolo il concetto di coefficiente di merito, anche chiamato “coefficiente correttivo di merito”.

Tramite questi coefficienti infatti andremo a correggere il valore della casa che scaturisce moltiplicando semplicemente la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro della zona in cui risiede l’immobile.

In sostanza il coefficiente di merito è una somma che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile.

È un importo percentuale che va aggiunto o sottratto a seconda di alcune caratteristiche, che rappresentano rispettivamente un bonus o un malus per il suo pregio.

Esso varia secondo diversi fattori che rendono l’immobile stesso più o meno pregiato.

Solo per fare un esempio, prendiamo il caso di due appartamenti identici che si trovano nello stesso condominio e quindi anche nella stessa zona.

Uno però si trova al piano terra, l’altro al terzo piano.

Senza l’utilizzo dei coefficienti di merito, avendo la stessa metratura, i due appartamenti dovrebbero avere lo stesso prezzo.

Nella realtà però la casa posta al terzo piano costerà di più, perché esiste un coefficiente di merito che gli assegna un valore aggiuntivo.

Questo perché i piani alti, generalmente, sono ritenuti più prestigiosi.

Basti pensare che, mediamente, in una città come Milano, ogni piano in più comporta un aumento del prezzo di circa 10mila euro.

Ma vediamo ora più nel dettaglio come quantificare i singoli coefficienti di merito.

Coefficienti di merito interni per la valutazione di un immobile

I coefficienti di merito possono essere:

• interni: riguardano tutte le caratteristiche strutturali dell’immobile;

• esterni: riguardano la collocazione dell’immobile nel territorio.

Stato dell’edificio

Una delle prime caratteristiche da prendere in considerazione nel compiere la valutazione di un immobile è lo stato dell’edificio.

In questo caso però bisogna valutarne bene le caratteristiche.

Gli edifici di nuova costruzione sono ovviamente più prestigiosi, ed hanno un coefficiente di merito pari al +10%.

Ma è altrettanto vero che edifici molto vecchi, che si potrebbe definire antichi, potrebbero avere un valore aggiunto dovuto alla rilevanza storica della costruzione. Anche in questo caso si aggiunge un +10% alla valutazione.

Niente da fare, invece, per edifici che sono semplicemente datati (possiamo dire tra i 20 e 50 anni di età), per i quali non è applicato nessun coefficiente positivo.

Addirittura, in casi di edifici vecchi, mai ristrutturati e in condizioni non ottimali può essere applicato un coefficiente negativo che va dal -10% al -15%.

Stato di conservazione

Lo stato di conservazione della casa che si vuole vendere salta immediatamente agli occhi già dalla visione delle foto dell’abitazione.

Si tratta di un fattore fondamentale, che tende sicuramente a modificare la valutazione di un immobile.

In linea di massima si adottano queste linee guida:

• immobile da ristrutturare: -10%. In questo caso bisogna infatti mettersi nei panni di chi dovrebbe acquistare casa, e spendere ulteriori risorse per i costi di ristrutturazione.
  Alcune persone, tuttavia, preferiscono acquistare immobili da ristrutturare, per avere uno sconto sul prezzo e contemporaneamente la possibilità di modellare la casa secondo i propri gusti e le proprie esigenze.
  Ciò non toglie comunque che il coefficiente di merito per un immobile da ristrutturare sia inevitabilmente negativo.

• Immobile in buono stato: nessun coefficiente. Si tratta della situazione intermedia, quella in cui l’immobile non si trova né in ottime né in pessime condizioni.
  Solitamente viene definito “abitabile”, nel senso che, pur con qualche segno dovuto al tempo, si trova tutto sommato in condizioni dignitose.
  In questo caso non si applica quindi nessun coefficiente.

• Immobile ristrutturato: + 10%/+20%. Se l’immobile è invece stato ristrutturato di recente, il coefficiente va sicuramente a premiare il venditore, che potrà incrementare la valutazione della casa.
  Se la ristrutturazione è stata eseguita a regola d’arte, con materiali di pregio e accortezza ai dettagli, il coefficiente può arrivare anche fino al +20%.

Stato locativo

Questo criterio rappresenta l’esistenza o meno di un contratto d’affitto sull’immobile in vendita, nel caso in cui il proprietario decida di vendere la casa pur avendo dei locatari all’interno.

Si potrà quindi suddividere gli immobili in immobili liberi o immobili locati: in quest’ultimo caso è comune applicare un coefficiente negativo del -10%, considerando i vincoli che un contratto di locazione in essere comporterà per il nuovo proprietario.

Nel caso in cui il contratto di locazione vigente sia lungo, ad esempio quadriennale, il coefficiente può arrivare anche al -20%.

Piano dell’abitazione e presenza di ascensore

Di fondamentale importanza, come abbiamo visto nell’esempio all’inizio dell’articolo, è il piano al quale si trova la casa da vendere.

Esistono in questo caso moltissime alternative, anche perché oltre a considerare il piano bisogna anche prendere in considerazione la presenza o l’assenza di un ascensore.

All’interno di uno stesso condominio, quindi, ci possono essere differenze di prezzo molto rilevanti, considerando che questo coefficiente può assegnare da un -30% a un +20% rispetto al prezzo di partenza.

In linea di massima, lo ripetiamo, le case ai piani alti (dove per piani alti si intende dal terzo piano in su) sono più costose, ma solo se è presente l’ascensore.

Non esiste una regola scritta nella determinazione dei coefficienti, ma solo una consuetudine che può variare a seconda dei casi.

Tuttavia, provando ad elencare i coefficienti che prendono in considerazione il piano, possiamo annoverare i seguenti:

• seminterrato –30%;

• piano terra senza giardino –20%;

• piano terra con giardino –5%;

• primo piano –10%;

• secondo piano con ascensore: nessun coefficiente;

• secondo piano senza ascensore –15%;

• piani superiori al secondo con ascensore +5%;

• piani superiori senza ascensore –30%;

• ultimi piani con ascensore +15%;

• ultimi piani senza ascensore –30%;

• attico con ascensore +20%;

• attico senza ascensore –20%.

Luminosità

Il motivo per cui i piani alti sono solitamente più prestigiosi (al netto della presenza dell’ascensore) è che di solito le case poste in alto sono molto più luminose di quelle ai piani bassi.

Arriviamo così a un altro fattore che è motivo di coefficiente, quello legato appunto alla luminosità naturale della casa per molte ore durante la giornata.

Essendo una delle caratteristiche più ricercate da chi compra casa, può comportare un aumento di prezzo.

Il coefficiente, in questo caso, oscilla da un -10% per case piuttosto buie o esposte a Nord, a un +10% per case molto ben illuminate dalla luce del sole, anche nei mesi invernali.

Vista ed esposizione

Come per le stanze d’albergo, dove quelle con vista costano di più rispetto a quelle senza panorama, lo stesso vale per le case.

Una casa che abbia un’esposizione esterna, magari una doppia o tripla esposizione (vuol dire che le finestre e i balconi affacciano su lati diversi dell’edificio) hanno sicuramente un valore aggiunto che va calcolato in fase di valutazione.

Tuttavia in questo caso i coefficienti si limitano a variare da un -5% (per case con esposizione unica e su una corte interna) a un +10% (per case con esposizione esterna panoramica).

Riscaldamento

La modalità di riscaldamento della casa è una caratteristica cruciale di ogni casa, e naturalmente può comportare fluttuazioni nel prezzo dell’immobile che intendete vendere.

Il riscaldamento più desiderabile è quello autonomo, soprattutto perché si adegua esclusivamente alle esigenze del proprietario di casa e permette di vigilare sui consumi.

In questo caso può essere aggiunto un +5% nella valutazione dell’immobile.

Nel caso in cui invece il riscaldamento sia centralizzato non sarà possibile applicare questo coefficiente positivo.

Naturalmente, nel caso in cui la casa sia sprovvista di impianto di riscaldamento subirebbe una penalità di almeno il -5%/-10%, calcolando che le spese di installazione di un nuovo impianto sarebbero interamente a carico dell’acquirente.

Coefficienti di merito esterni per la valutazione dell’immobile

Oltre al nutrito elenco di coefficienti interni che abbiamo appena visto, esistono anche i cosiddetti coefficienti esterni.

Anch’essi condizionano abbondantemente la valutazione dell’immobile.

I coefficienti di merito esterni non riguardano le caratteristiche fisiche dell’immobile, ma piuttosto la collocazione dell’immobile sul territorio e tutto quello che ne consegue.

I fattori esterni che incidono maggiormente sul prezzo sono:

• la città in cui è posto l’immobile;

• la distanza dal centro della città;

• la presenza e la vicinanza a servizi e collegamenti.

Conclusioni

In conclusione possiamo affermare che i coefficienti di merito o di demerito seguono grosso modo i fattori di soddisfazione e insoddisfazione abitativa che abbiamo analizzato in questo articolo.

È logico infatti dedurre che le caratteristiche di un immobile che sono ritenute più desiderabili concorrano a un aumento del valore dell’immobile.

Al contrario, aspetti che sono ritenuti negativi per la maggior parte delle persone (o che lo sono oggettivamente) devono essere onestamente presi in considerazione da chi decide di vendere casa, e inclusi nella stima della casa stessa.