Il contratto preliminare di vendita: cosa è e come si fa un compromesso

Finalmente, dopo tanto impegno e tanti incontri, hai trovato l’acquirente giusto per la tua casa. Avete trovato un accordo sul prezzo di vendita e con una stretta di mano (e magari un caffè al bar più vicino) avete dato la vostra parola sulla imminente compravendita. Bene!

Purtroppo però la parola non basta, bisogna procedere con le scartoffie. Il primo passo da compiere è quello del contratto preliminare di compravendita, comunemente detto “compromesso”.

Vediamo di cosa si tratta e tutto ciò che c’è da sapere per non incorrere in spiacevoli passi falsi.

Che cos’è il contratto preliminare?

Partiamo dalla definizione. Secondo l’Agenzia delle Entrate:

“il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.”

Si tratta quindi, in sostanza, della prima fase di una vendita, nella quale acquirente e venditore si accordano per iscritto sul prezzo e sui termini della vendita.

Inoltre, si tratta di un atto ufficiale di interesse all’acquisto da parte del compratore, che si impegna formalmente versando tra l’altro anche una caparra confirmatoria.

È una promessa scritta, tanto che le due parti vengono solitamente indicate come “promittente” (la parte venditrice) e “promissaria” (la parte acquirente).

È importante sottolineare che, benché preliminare e non obbligatorio, il compromesso è comunque un vero e proprio contratto a tutti gli effetti, che obbliga entrambe le parti alla successiva stipula del contratto definitivo di compravendita di fronte ad un notaio.

La serietà del contratto preliminare è ulteriormente avvalorata dal fatto che, in caso di inadempienza di una delle due parti, possono essere applicate delle penali a carico della parte inadempiente.

Come fare un compromesso di vendita tra privati

Chiunque può redigere un preliminare di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta, e può essere firmato sia in presenza di un notaio che semplicemente alla presenza di entrambe le parti in causa.

I contenuti che non possono mancare in un compromesso sono essenzialmente i seguenti:

• i documenti e i dati anagrafici delle parti. Nel caso in cui una o entrambe le parti siano in comunione di beni, ci dovrà essere anche la firma dei rispettivi coniugi.
• la manifestazione di volontà di venditore e acquirente di concludere la compravendita;
• la descrizione dettagliata dell’immobile, inclusi l’indirizzo il numero dei vani, ecc.;
• le condizioni di vendita e l’indicazione del prezzo pattuito;
• le tempistiche previste per la compravendita;
• l’indicazione del notaio prescelto per la stipula dell’atto;

Al compromesso andranno inoltre allegati anche le visure catastali, la planimetria e l’APE, cioè l’attestato di prestazione energetica.

Compromesso di vendita: fac-simile in formato word da stampare, scaricalo qui

Se desideri avere un modello da scaricare, stampare e successivamente compilare in tutte le sue parti sei nel posto giusto.

Puoi scaricarlo tramite questo link: https://www.casanospam.com/files/Preliminare-immobile_FAC-SIMILE.docx

Quanti soldi si danno al compromesso?

Una delle domande più ricorrenti in merito al compromesso riguarda la cifra che è buona regola che il compratore versi nelle tasche del venditore o, in questo caso, del promittente.

È importante chiarire che non esiste nessuna norma che indichi esattamente la percentuale da versare. Tuttavia, normalmente, si usa corrispondere una cifra che varia tra il 10% e il 15% del prezzo finale stabilito per l’immobile.

Ricordiamo che, in caso di pagamento in contanti, il valore soglia di divieto di trasferimento di denaro contante effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, in seguito alle modifiche del Decreto Milleproroghe, è ricondotto a 2.000 euro fino al 31.12.2022.

Fino a tale data, pertanto, il trasferimento massimo consentito in contanti sarà quindi di 1.999,99 euro.

La caparra confirmatoria: cosa succede in caso di inadempimento del contratto

In realtà quella che il compratore, o promissario, versa in fase di compromesso è la cosiddetta “caparra confirmatoria”.

Si tratta, in breve, di una somma che viene versata come garanzia in caso di inadempimento del contratto e conseguente annullamento del compromesso.

Nel caso in cui la compravendita si concluda attraverso il rogito la caparra potrà:

• essere restituita;
• convertita in acconto sul prezzo totale da pagare.

Nel caso invece in cui la vendita non si concluda per responsabilità del compratore, il venditore potrà trattenere la caparra.

Se, al contrario, è il venditore a bloccare la vendita, l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio della somma versata sotto forma di caparra.

Le spese di registrazione del compromesso: a quanto ammontano e a chi spettano

Una volta redatto e firmato da entrambe le parti, il compromesso va obbligatoriamente registrato.

La non registrazione del compromesso può infatti portare a sanzioni dell’Agenzia delle Entrate, che potrebbe configurare il reato di evasione fiscale.

Secondo quanto previsto dalla legge, la registrazione del contratto deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se è invece un notaio a prendersi carico della registrazione, questi avrà 30 giorni di tempo.

Per poter registrare il compromesso, sarà obbligatorio compilare il modello F24 e il modello 69 - RICHIESTA DI REGISTRAZIONE E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI, [scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate, a questo link.]{.underline}

Quanto costa registrare il compromesso?

Per la registrazione dell’atto preliminare di vendita occorre sostenere delle spese che, anche in questo caso, saranno a carico dell’acquirente.

In sintesi, per la registrazione occorre versare:

• 200€ di imposta di registro fissa;
• marca da bollo da 16 euro, da apporre sul documento (una ogni 4 facciate, o comunque ogni 100 righe);
• imposta di registro dello 0,5% delle somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria;
• imposta di registro del 3% per le somme corrisposte a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In alternativa, se il venditore è un’impresa soggetta ad IVA, 200€ in misura fissa anziché il 3%.

L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Infine si ricorda che, se la registrazione del contratto preliminare viene fatta da un notaio, essa ha un costo medio che si aggira sugli 800/1000 euro.

La scelta del notaio è diritto dell’acquirente, che però se ne accolla anche tutte le spese.

Perché è importante stipulare un contratto preliminare

Il contratto preliminare, come abbiamo visto sopra, non è obbligatorio. Nulla vieta infatti di saltare questo step e passare direttamente al rogito.

Tuttavia, nella pratica, quasi sempre le parti decidono di firmare il compromesso. Questo infatti consente di guadagnare tempo, ad esempio nell’attesa di sistemare tutte le pratiche burocratiche necessarie per arrivare alla vendita. Oppure, cosa che accade molto frequentemente, per dare modo alla parte acquirente di ottenere un mutuo dalla propria banca.

In conclusione, possiamo affermare che i contratti preliminari sono molto importanti, perché:

• stipulano le condizioni della compravendita;
• consentono di “guadagnare tempo”;
• tutelano i diritti di entrambe le parti;
• aiutano a evitare potenziali liti;
• forniscono una chiara indicazione delle aspettative di entrambe le parti.

Grazie al compromesso vengono stabiliti i diritti ma anche gli obblighi di entrambe le parti. In questo modo viene disegnata una roadmap per la conclusione della vendita, grazie alla quale orientarsi senza intoppi fino al rogito definitivo.

Vendere casa senza agenzia immobiliare: come evitare lo spam

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Si tratta di scocciature insistenti, che arrivano soprattutto tramite e-mail e telefono, a dimostrazione del fatto che affidarsi ad un’agenzia spesso è un affare più per l’agenzia stessa che per il venditore.

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