La giusta valutazione del prezzo del proprio immobile è un passaggio fondamentale se vuoi vendere casa. Stabilire il giusto prezzo ti consente infatti di vendere casa velocemente, senza essere penalizzati dal punto di vista del guadagno. Quello che non tutti sanno è che esiste una formula matematica per valutare casa.

Valutare casa gratis: i passi da seguire per calcolare il valore del tuo immobile

Senza entrare troppo in profondità nei concetti economico-finanziari, possiamo dire che il prezzo di un prodotto o servizio è determinato dall’incontro tra la domanda e l’offerta di un bene sul mercato.

Questo processo, che in inglese è definito pricing, è influenzato da una serie di fattori, anche a seconda del mercato specifico in cui il prodotto è venduto.

Nel nostro caso quindi, ovvero nell’ambito del mercato immobiliare, sappiamo che esiste una formula matematica di base, dalla quale possiamo partire per il viaggio alla ricerca del prezzo giusto per la nostra casa.

La formula matematica per valutare casa gratis

Per valutare un immobile esiste dunque una precisa formula, che è la seguente:

valore di mercato = superficie commerciale X quotazione al metro quadrato X coefficienti di merito

Questa formula naturalmente vale per ogni tipologia di immobile, e quindi non solo per un appartamento, ma anche per una villa indipendente, per un terreno, per un garage o per un magazzino.

Analizzeremo ora nel dettaglio questi tre aspetti che, secondo la formula, determinano il valore finale dell’immobile.

Come calcolare la superficie commerciale

Per valutare casa gratis e da soli è fondamentale conoscere la superficie commerciale del nostro immobile.

Tutti conosciamo più o meno la superficie in metri quadri della nostra abitazione, oppure possiamo calcolarla facilmente misurando la lunghezza delle pareti di ciascuna stanza.

È fondamentale però sapere che, al momento della valutazione del prezzo, la superficie da tenere in considerazione è quella commerciale, e non la prima, che è detta “calpestabile” o “utile”.

Buone notizie! La superficie commerciale è sempre maggiore di quella calpestabile. Vediamo perché.

Superficie calpestabile VS superficie commerciale

La superficie calpestabile, come dice la parola stessa, è lo spazio disponibile all’interno di un’abitazione, quella in cui possiamo muoverci liberamente.

La superficie commerciale, invece, tiene in considerazione anche altri fattori come:

• muri perimetrali e interni
• balconi o terrazzi
• giardini

Pertanto, al valore espresso in metri quadri della superficie calpestabile, andranno aggiunti anche i metri quadri di questi elementi appena citati. Attenzione però, perché ci sono delle precisazioni da fare.

Ad esempio, per quanto riguarda i muri, risulta difficile determinare metro alla mano la superficie che questi occupano. Si adotta allora un criterio indicativo, per il quale si aggiunge il 5% ai metri quadri della superficie calpestabile.

Facendo un esempio: se la tua casa ha una superficie di 80 mq calpestabili, aggiungendo la superficie dei muri il risultato sarà:

80 mq calpestabili + 5% = 84 mq commerciali

Per quanto riguarda balconi, terrazzi o giardini, invece, si procede così: andremo ad aggiungere ai metri quadri calpestabili il 30% della superficie del balcone o del terrazzo di cui la nostra casa dispone.

Se, ad esempio, la nostra abitazione di 80 mq calpestabili ha un balcone di 10 metri quadri, il risultato sarà:

80 mq calpestabili + 3 mq (il 30% di 10) = 83 mq commerciali

Ora che abbiamo scoperto la superficie commerciale dell’immobile, passiamo allo step successivo.

Si tratta di capire quanto vale ciascuno dei metri quadri commerciali appena calcolati.

Guardati intorno: individuare il valore di mercato

Il valore di mercato di una casa è una delle informazioni più importanti per chiunque voglia vendere o comprare una casa.

Determinare il valore di mercato di una casa può essere un compito difficile, ma ci sono diversi modi per farlo.

Il metodo più semplice per determinare il valore di mercato di una casa è confrontare la casa con altre case simili nella zona in cui si trova.
Prendere nota delle dimensioni della casa, del numero di camere e delle caratteristiche della casa e quindi confrontarle con altre case simili, che magari sono già in vendita sui siti di annunci.
Questo metodo è relativamente semplice, ma può essere impreciso se non si conosce bene la zona.

Un altro modo per determinare il valore di mercato di una casa è quello di utilizzare un servizio online di valutazione delle case.
Ci sono diversi siti web che offrono questo servizio, basta inserire alcune informazioni sulla casa e il sito web fornirà una valutazione.
Questo metodo è più preciso del precedente, ma può comunque essere impreciso se le informazioni inserite non sono accurate.
Il sito di compravendita immobiliare.it, ad esempio, offre un servizio di valutazione gratuita della propria casa a questo link.

Qualunque metodo si scelga per determinare il valore di mercato di una casa, è importante ricordare che il valore di mercato è solo una stima. Quest’ultimo infatti può variare in base alle condizioni del mercato immobiliare, quindi è importante consultare più fonti per avere una stima più accurata.

Valore catastale VS valore di mercato

Per avere un’idea del valore di mercato della propria casa sarebbe più che opportuno conoscerne prima il valore catastale.

Ma cosa si intende per valore catastale di un immobile?

Si tratta semplicemente del suo valore fiscale, ovvero del valore che viene usato dall’Agenzia delle Entrate per calcolare le imposte legate agli atti di compravendita immobiliare.

Il valore catastale è quindi assegnato dall’Agenzia del Territorio (incorporata, a partire dal 2012, nell’Agenzia delle Entrate) ad un immobile.

Si basa su una serie di fattori, quali:

• la localizzazione
• le dimensioni
• le caratteristiche costruttive
• la destinazione d’uso

Fatta questa precisazione, tuttavia, sottolineiamo che il valore catastale NON è il valore di mercato di un immobile.

Tuttavia può essere utile per avere un’idea orientativa.

Bonus e malus: il “gioco” dei coefficienti di merito

Ciò che gioca invece un ruolo determinante per calcolare il valore di un immobile e il suo prezzo di vendita finale, ovvero il suo valore di mercato, sono i coefficienti di merito.

Si tratta del terzo ed ultimo fattore della moltiplicazione esposta sopra, la “formula matematica per valutare casa gratis”.

In particolare, il coefficiente di merito è un importo percentuale che va aggiunto o sottratto al valore dell’immobile a seconda di alcune caratteristiche, che rappresentano rispettivamente un bonus o un malus per il suo pregio.

Solo per fare alcuni esempi, un ultimo piano con ascensore comporterà un bonus del +10%, mentre un immobile da ristrutturare vedrà il suo valore diminuito del -10%.

I principali coefficienti di merito vengono calcolati:

• in base al piano: i piani alti sono più pregiati di quelli bassi, ma va valutata anche la presenza o meno di ascensore;
• in base allo stato di conservazione dell’immobile: da ristrutturare, ristrutturato o nuova costruzione;
• in base all’esposizione e al panorama: un’esposizione esterna e/o panoramica vale ovviamente più di un’esposizione interna;
• in base all’età e alle condizioni dell’edificio: anche le condizioni dello stabile in cui è allocato l’appartamento hanno la loro importanza;
• in base alla tipologia di riscaldamento: ad esempio, il riscaldamento autonomo è un bonus rispetto a un riscaldamento centralizzato;
• in base alla presenza di eventuali locazioni e alla loro durata contrattualmente prevista: se ci sono affittuari al momento della vendita dell’immobile, ciò comporterà ovviamente un malus.

In definitiva si tratta dei punti di forza e dei punti di debolezza di un’immobile, che concorrono a un'oscillazione del suo valore di mercato.

Anche dal punto di vista dell’acquirente, i coefficienti di merito sono molto importanti. Essi infatti vengono utilizzati dalle banche e dagli istituti di credito per valutare la stima del prestito o del mutuo che andranno a concedere, e che dipende naturalmente dal valore che tali istituti danno all’immobile.

OK, il prezzo è giusto: ora sei riuscito a valutare casa gratis

Bene, siamo arrivati alla fine del viaggio.

Se hai seguito attentamente i passaggi descritti fino a qui, ora sai proprio tutto quello che ti serve per calcolare il prezzo giusto al quale vendere la tua casa.